株式会社 空改

不動産経営のローンが払えなくなるリスクと払えなくなった場合

2017年10月10日

会社員の不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか?

家賃収入のある不動産投資はそもそも滅多な事では破綻しません。
まず知っておくべきは不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。
スルガ銀行の3ヶ月以上のローン延滞率も0.2%という低い水準になっています。


不動産投資ローンが払えなくなるリスクは大きくない

不動産投資の売上は家賃収入とほぼ100%イコールとなりますが、
家賃は景気による変動があまり有りません。

日本の賃貸は居住者側権利が強いので定期借地でもない限りは2年ごとの更新時でも、
家賃が上がったり下がったりする事は稀です。
収益物件を買う前に事前に収支計算をして利益が出るかどうかのシミュレーションを怠らなければ、
購入後もシミュレーション通りに運営出来る可能性が極めて高いと言えます。

多少の上振れ下振れはあるかもしれませんが収益物件購入時に満室想定家賃収入に対し、
50%程度の返済比率で借入を行っていればすぐに返済が苦しくなるという事は少ないはずです。
株等の金融取引の様に大きく上下する事がまずないのが不動産投資の特徴だと言えます。
突然倍になり大儲けしたり逆に半分になって大損する様な事は不動産投資では有り得ません。
多額借入を行う割には不動産投資は比較的破綻しにくいビジネスモデルでも有ります。


もし不動産投資でローンが払えなくなったら

不動産投資が破綻しにくい仕組みとはいえ万一ローンが払えなくなったら、
どうなるのか気になる所ではないでしょうか。

遅延3ヶ月以内の場合

毎月返済期日から1日や2日遅れの場合、
金融機関支店担当者からローン引落しが出来なかった旨の連絡がきます。
この場合、数日以内に口座に入金を行い支払い遅延が解消されれば問題有りません。

しかし延滞状態が続き給料等の他収入からも補填が出来ない状況になると、
金融機関から連帯保証人に督促が行く事になります。
一つの目安として延滞が3ヶ月以内かどうかが基準になります。

遅延3ヶ月以上の場合

3ヶ月を過ぎても返済が滞る場合、金融機関内で破綻懸念が有る要注意貸出先に分類されます。
この時点で回収担当者は支店営業マンではなく本部回収専門担当者に変更になる事が多いです。
本格的に返済が出来無い状態になった場合、金融機関により異なってきます。

貸出件数が多く1件ずつの融資規模も大きいメガバンクは、
融資回収権利である債権をサービサーと呼ばれる資金回収専門業者に売却し、
債権譲渡する事も有ります。

請求権が銀行からサービサーに移ると銀行との関係が切れるため銀行から督促されない代わりに、
サービサーから更に厳しく取り立てられる事になります。
この状態に陥るのは好ましくないので可能な限り銀行と交渉を続けられる様に、
銀行側と折衝を続けた方が良いでしょう。

任意売却や自己破産も選択肢の一つ

収益物件のローンは借入額が大きな金額となっている事が多く収支状況が悪化しても、
自分が保有している定期預金や生命保険などを全て解約しても返済が出来無い事が有ります。
その場合、物件を任意売却、又は競売に掛ける事になります。
売却価格が債権額に満たない場合、最終的には自己破産するという選択肢も出てきます。
その段階になったら所有資産は連帯保証人分も含め基本的には全て処分する事になります。


地銀や信金はリスケジュールに応じてくれ易い

地域密着を掲げている地銀や信金等は無理に回収を行い、
地域内で悪い噂が立ってしまう事を懸念しある程度柔軟に話し合いに応じてくれる事が有ります。
地銀や信金は返済が無いと困るものの厳しい取り立てを行い、
地域社会との関わり方に問題が生じる事も避けたいと考えるからです。

その場合、返済計画をリスケジュール(債務の繰延)し、

・融資期間を延ばす
・金利を下げる
・利息のみの支払いにする

等により毎月返済額を減らすといった交渉に応じてくれる可能性も有ります。
銀行や信金等の普通の金融機関から融資を受けていれば職場まで回収しに来たり、
深夜自宅に無理やり押しかけてきたりする事は絶対有りません。
返済遅延は債務者の契約違反ですが基本的にルールに沿って粛々と処理が進んでいきます。


まとめ

収益物件を買う前にきちんと収支計算が出来てれば、
ローンが払えない様な状況に陥る可能性は低いのが不動産投資の特徴です。

もし、何らかの事情で返済が不能になる様な重大懸念が発生したら、
隠そうとせず早い段階で融資を受けている金融機関の担当者に相談するのが良いと言えます。



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