株式会社 空改

不動産経営での家賃滞納現状と滞納家賃トラブルを解決する

2017年10月04日

大家にとって「空室」と「家賃滞納」ではどちらが厳しいでしょうか?

実は家賃滞納の方が空室よりはるかに大家への損失が膨らみダメージが大きくなります。
空室なら賃貸付で部屋を埋める事が出来ればそれ以降は家賃が入ってきます。

しかし家賃滞納は時間費用を掛けて、

「家賃滞納者に出ていって貰う」「原状回復を自費で行う」事で初めて空室状態に出来ます。
家賃滞納を長期間解決出来ないと大家が被る損害額は逸失利益も含め甚大なものとなり易いです。


大家さんを取り巻く家賃滞納の現状

 家賃滞納の法律相談件数の増加

滞納家賃問題専門に取扱う法律事務所によると滞納家賃相談件数は年々増加してるそうです。
ちなみに弁護士に滞納家賃問題を依頼するとどれ位の費用と期間が掛かるのでしょうか?


 弁護士費用の目安

法律事務所により異なりますが弁護士費用相場としては、

約30万円〜40万円が一般的です。

又、顧問先なら上記金額で引受けますが一見だと35万円〜45万円の費用となる所も有る様です。
一概に弁護士費用が安ければ良いと言う訳では有りません。
必要以上に安さをアピールしている所は非現実的な期間設定等を行っている場合も有り、
家賃滞納問題を解決するという目的が達成出来ないおそれも有ります。
あくまで問題を解決する事を最優先に依頼先の法律事務所を決める必要が有ります。


家賃滞納問題解決までの期間の目安

家賃滞納問題を解決するステップとしては、

・示談交渉
・裁判(明渡し訴訟)
・強制執行

の3段階が有ります。

おそらく示談交渉ではこの段階の入居者は応じないケースが多く、
必然的に裁判から強制執行という流れになっていきます。

裁判での明渡し訴訟は家賃滞納が起こってすぐ出来る訳ではなく、
3か月程度の滞納期間が必要になります。
そして裁判での明渡し訴訟で最低でも2か月の期間が掛かります。
裁判で判決が出て強制執行が完了する迄に更に最低1か月半程掛かります。

故に家賃滞納が始まってすぐ着手したとしても最低でも6ヵ月程の期間が掛かる事になります。
大家業の繁忙期と言われる1月〜3月のかき入れ時に間に合わせ様とすると、
上記期間を逆算し遅くても夏前位から取掛からないと間に合わないと言う事です。


弁護士費用以外に裁判から強制執行に掛かる費用の目安

上記の30万円〜40万円という弁護士費用以外に、

・裁判法定費用:1万円〜3万円
・強制執行:6万円(予納金)
・補助業者:30万円〜100万円

等の費用が掛かります。

補助業者に払う費用は強制執行の数時間の間に部屋を空にする為の人数で来る事になるので、
それなりの金額が掛かってしまいます。
そしてトラックで撤去し倉庫で1か月間保管し、
最終的に大家さんが処分をする事になるのでその処分費用も別途必要です。

ケース事例

弁護士費用:324,000円
裁判費用:79,400円
強制執行費用:680,400円

このケースでは所要期間4か月と約110万円の費用を要しました。
なんと入居してからまともに1度も払わずに強制執行を迎えたと言うケースです。
最初の賃貸契約時の日割家賃しか大家さんは家賃収入が無かったのに、
4か月以上の無収入期間と110万円のキャッシュアウトという大きな被害を被りました。
更に悪い事にペット不可にしていたにも係らずペットを2匹飼っていて、
原状回復に更に100万円を要したとの事です。


ケース事例

弁護士費用:320,000円
裁判費用:70,000円
強制執行費用:1170,000円

このケースでは費用合計が150万円と言う結果になっています。
室内にゴミが散乱と言うより積みあがっていて窓の高さまでゴミが有ったそうです。
家の入口から全てゴミで高さは人の高さより高く部屋中全てゴミの山という状況だったとの事です。


「追出し」の社会問題化

貸主側には不利な世論形成となっています。
原因は一部業者の違法な督促が発端で貸主=強者、借主=弱者という前提に立った報道が、
なされている事です。
全国追出し屋対策会議で被害対策弁護団を形成しています。


自力救済は絶対にNG

なんとか大家さん自身で解決しようとしての自力での執行は違法になってしまいます。

違法行為になりますので、

・民事:損害賠償
・刑事:刑事告訴(住居侵入等)

が課せられる可能性まで有るのです。
「なぜ自分の物件なのにここまでされなければならないのか」
と理不尽に思う大家も多いですが、
違法行為にならない様に法律に則って手続きを進めていくしか現状では手段が有りません。

「コンビニや飲食店で料金を払わなかったら窃盗で捕まるのに、
家賃を払わなくても払って貰ってない方が負けるのはいささか理不尽」
と思う大家は多いですがそれでも違法行為にならない様にするしか今は手が有りません。


 よく見られる大家の失敗例


仝阿量誼埜魎后Σ拱の無断搬出

これは完全に違法です。
不法行為として民事では損害賠償の対象になり、
刑事でも住居侵入等で刑事告訴の対象になりますので絶対に行ってはいけません。


張り紙

これも名誉棄損や営業妨害を根拠に損害賠償を請求される事が有ります。
悪質な場合は刑事告訴の可能性も考えられますので、
腹が立つのは分かりますが大家さんとして軽率な行動は慎む必要が有ります。


正当理由無く職場に連絡

職場に督促の連絡を大家から行った事で「職場に居られなくなる」等と主張され、
大トラブルに発展する事も有ります。又、名誉棄損と主張される可能性も有ります。
但し本人に連絡を取ろうと自宅に何度か連絡して証拠となる痕跡を残す等の、
プロセスを踏んだ上なら正当理由とみなされる可能性も有ります。


ご蕎霤になり大声で滞納家賃の支払いを要求

これもダメで下手をすると脅迫や恐喝と言われかねません。
相手が払って無いからと言って入居者を威迫する行為は刑罰対象になり得るのでしてはいけません。


いかにして家賃滞納を防ぐか?

‘居審査に力を入れる

トラブルを起こしそうな人とは契約をしない事が大切です。
契約し入居してしまうと立場が弱くなりますが契約前なら断る事も出来るからです。

問題になりそうなことは水際で防ぐ事が大切です。

ポイントはまず「職業」です。

・雇用や給料は安定しているのか?
・長期間勤めているのか?

等をチェックします。

次に「転居理由」です。

お金を掛けて引越しをするからには納得のいく理由が有るはずです。
そして「転居迄の期間」も重要です。

何故短期間で転居するのか?合理的な理由があるか?
等をチェックするとより厳しく審査できます。


∋駑呂陵る連帯保証人を確保するか滞納保証を利用

最終的な損害を大家が負担する事を避ける為のリスクヘッジを行っておくと、
万一の際も費用的な部分に関しては安心感が増します。


なるべく多くの連絡先を確保する

家賃滞納者とは連絡が取れなくなる事が多くほぼ100%です。
家族や職場の先輩等こちらから遠慮なく連絡出来る人を、
「緊急連絡先」や「身元引受人」としてなるべく多く確保します。
そうしておくこ事でトラブルの抑止力が働く可能性が有ります。

連帯保証人や緊急連絡先、身元引受人と言った入居者側の人達には、
トラブルになっている事を知られたくないと考える入居者は少なく有りません。
そしてトラブル解決力を発揮してくれる事も有ります。
万一トラブルになった際も入居者側の人達は入居者を説得してくれる事が多いです。
そして入居者もそれらの人達なら耳を貸す事も多いです。


し戚鷭颪鬚ちんと整備する

契約書はトラブル解決の一番の指針となります。
条文数が少なく必要な記載が無い古いタイプの契約書を使っている人が依然多いですが、
その場合は契約書はトラブル解決の指針としては機能しません。
又、定期借家なら悪質入居者と契約を更新しなくても済みます。

いかにして家賃滞納を解決するか?

タ彗な対応

家賃滞納には早期対応が最も重要となります。
1週間も放置すれば逆に「1週間は滞納しても良い」と都合よく解釈されます。
支払い期日の2〜3日後迄には動き出す必要が有ります。
初動が一番の勝負所だからです。


ο帯保証人・緊急連絡先・身元引受人を巻込む

入居者側の人間に前述の様に入居者を説得して貰います。
連帯保証人には本来なら家賃を支払わせる事が出来ます。
しかしその前にまずはこちら側の味方になって貰い入居者を説得して貰います。
緊急連絡先や身元引受人には家賃を支払わせる事は出来ませんが、
入居者を説得して貰う事は出来ます。


Т蕎霤にならない

感情的になって大声で罵ったり暴言を吐いたりしてはいけません。
脅されたと後々言われない様にする必要が有ります。
余計な恨みは相手が悪くても買わない様にします。


┛稻,聞坩戮呂靴覆

前述の通り、大家を取巻く環境は厳しくなる一方です。
入居者はインターネットで情報入手し何が違法行為なのか知ってるものと考え動く必要が有ります。
違法行為を逆手に取られ足元をすくわれない様に注意します。

損害賠償を請求すると入居者に主張されてしまっては、
こちら側が訴えられる側になってしまうからです。
話し合いで解決しない場合、法的手続きを粛々と進めていき解決を試みるしか有りません。
ドアロックや鍵交換、荷物搬出等の自力救済行為は違法です。

絶対にしてはいけません。
訴えられれば100%大家が負けてしまい更にお金を巻上げられます。







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