株式会社 空改

不動産経営で絶対に考慮すべき3つのリスク

2017年09月21日

不動産経営でリスクと言われるものはどの様なものが有るのでしょうか?

・家賃を下げないと入居者が決まらない
・火事や地震による建物の損害
・入居者の家賃滞納

等、様々リスクが考えられますがシンプルに考えると不動産投資のリスクは、

・家賃が減る
・出費が増える

のどちらかか又はその両方です。
つまり不動産経営リスクは収支が回らなくなる事のリスクに集約されると言えます。


リスク‘居者需要減による収入減リスク

入居者減はあらかじめ見込んでおく事が必要です。
入居者需要減による収入減リスクは、

・空室率が高くなる
・家賃を下げないと空室が埋まらない

等により収入が減ってしまうリスクです。
入居者が減る理由はそのエリア全体人口が減る等どうしようもない原因による場合も有りますが、
去年は満室だったのに今年は1室も決まらないという様な事は基本的には起こりません。
何年にも渡り徐々に需要が少しずつ減り空室が増えてしまう事により、
家賃を大幅に下げないと空室が決まらない状況になります。

入居者が減るリスクは基本的には予測可能です。

昨年同時期と比べ埋まり難い、周辺で家賃下落が大きい等の状況になったら、

・家賃を下げる
・リフォームや募集内容を工夫し耐える

かの選択を行う事になります。
建物は経年で古くなっていくので家賃が徐々に下がっていくのは不可抗力な面が有ります。
収益物件を買う場合、将来的な家賃下落をしっかり織込み、
収支に余裕が有る収益物件を購入する事が必要です。


リスク∈匈嘉の外部要因による出費増リスク

具体的には、

・地震、津波、台風等による建物倒壊
・火事による建物焼失
・落雷、洪水、積雪等による被害

等が挙げられます。
これら災害の被害を受ける確率は低いですが直撃した時の被害は甚大になるという特徴が有ります。
これら災害を未然に防ぐ手立ては実は有りません。
地震や洪水ならその様な被害が過去に起こっているか役所に行けば調べる事が出来ますので、
不安が有るならそもそも災害の心配が有るエリアの物件は買わないというのも手です。

災害被害の殆どは損害保険の掛金を増やしカバー出来る範囲を広げる事で、
損害に対する補償を備える事が可能です。
防ぐ事は出来ないが出費増には備える事が出来ると言う事です。
但し損害保険でカバー出来るのは前もって契約していた補償内容のみです。
今一度自分が掛けている損害保険の補償内容を確認し場合により補償内容変更等も必要でしょう。


リスク6睛上昇による出費増リスク

金利上昇リスクは不動産経営リスクの中では予測し難い部類のリスクです。
これを防ぐには基本的な投資スタンスとしては、
金利上昇してもキャッシュフローが回る高い収益性が確保された収益物件を購入すべきです。
固定金利なら安心ですが借入時にそういう選択肢が無いケースが殆どだと思います。

家賃収入に対し返済比率50%以下で、
現在の借入利率の倍の金利になっても収支が回る収益物件を買えば、
計算上はある程度のリスクヘッジは可能ですがあまり現実的ではないでしょう。
金利が上昇する際、不動産価格も上昇している可能性も有りますが、
将来の事は誰にも分からないと言うのが本音の所です。
そもそも金利上昇に強い懸念を持っていてリスクを取れないという人は、
借入をして不動産経営に取組む事はやめておいた方が良いとも言えます。


まとめ

不動産経営リスクは収入減と出費増によって収支が回らなくなる事に集約されます。

具体的には、

・入居者需要減による収入減リスク
・災害等の外部要因による出費増リスク
・金利上昇による出費増リスク

に大別されます。
確実に100%備えられるリスクは有りませんが、
可能性的には災害等のリスクは損害保険を見直す事である程度備えが出来ます。
又、予測範疇での備えになるのでシビアに予測し過ぎても投資が前に進まなくなり、
ある程度のリスクを取る事が必要になると言えます。



株式会社 空改 

  1. 営業時間:10:00〜18:00
  2. 定休日:土・日・祝日
  3. 東京都中央区新富1-7-8イタクラビル5F
  4. 免許番号:東京都知事(1)第99296号